Что такое ДДУ при покупке квартиры? Этот вопрос обычно задают, когда принимают решение приобрести квартиру в новостройке. И это правильно. В этой статье мы подробно рассмотрим этот вопрос.
Содержание договора долевого участия объемное. Поэтому я выделю основные условия и укажу ключевые моменты. Прочитав статью вам станет понятно, не только что такое ДДУ, но и на что обратить внимание при подписании договора.
Содержание статьи:
Договор долевого участия – что это?
ДДУ — это договор о приобретении доли в строительстве многоквартирного дома или другого объекта недвижимости. Другим объектом недвижимости может быть, к примеру наземный паркинг.
Между кем заключается договор?
Договор заключается между двумя сторонами. С одной стороны – это застройщик, который обязуется возвести многоквартирный дом и передать соответствующий объект долевого строительства покупателю.
С другой стороны – это покупатель, он же участник долевого строительства, он же дольщик. Его обязанность оплатить стоимость квартиры и принять ее по окончанию строительства.
Для справки.
Перед подписанием ДДУ необходимо проверить надежность застройщика. Получить полную информацию о застройщике, а также о приобретаемой квартире вы можете на сайте ЕИСЖС.
Договор долевого участия будет считаться заключенным, с даты государственной регистрации ДДУ в Росреестре.
И еще, далее по тексту. Вместо трудно вычитываемого «многоквартирный дом или иной объект недвижимости», я буду писать – «новостройка». А вместо долго произносимого «объект долевого строительства», буду указывать – «квартира».
6 важных условий ДДУ при покупке квартиры
ДДУ – довольно большой по объему документ и если разбирать его по абзацу будет очень длинно и очень скучно. И чтобы было понятно что такое ДДУ при покупке квартиры, мы поступим по другому.
Сначала я расскажу про те условия договора без которых ДДУ нельзя заключить. А далее я укажу те условия на которые стоит заострить внимание.
1. Характеристики квартиры
Детально и очень подробно описывается приобретаемая вами квартира по договору. К основным характеристикам относятся:
- Определение самого объекта. То, что именно обязуется построить застройщик – квартиру, коммерческое помещение, машино-место;
- План квартиры в виде графического изображения на чертеже;
- Детальное описание новостройки. Этажность, площадь, материал стен, сейсмостойкость. ;
- Указывается описание вашей квартиры. Номер этажа. Общая-реализуемая площадь и площадь жилых помещений, их количество. Балкон/лоджия.
- Отделка — вид отделки, перечень работ, список материалов.
Для справки.
По поводу отделки. Если вы приобретаете квартиру в новостройке с отделкой. То не поленитесь и прочитайте, что именно предлагает вам застройщик в качестве отделки. Чтобы при приемке квартиры для вас не были сюрпризом, такие вещи как. Линолеум вместо ламината. Покраска стен вместо керамической плитки. Или ванна вместо душевой кабины. Не нужно полагаться на слова менеджера. Изучайте все сами!
2. Срок передачи квартиры
Срок передачи в ДДУ квартиры дольщику, должен определяться конкретной датой. Как правило, ставят месяц и год. Не указывается абстрактный временной промежуток.
Например: 60 дней с момента ввода новостройки в эксплуатацию — это не правильно. Потому как указанный момент возможно наступит не скоро. И, как следствие получение ключей от квартиры придётся ждать очень долго.
В договоре долевого участия указываются 2 срока:
- Первый срок — это дата завершения строительства новостройки.
- Второй срок — это дата непосредственно передачи квартиры дольщику.
Вот именно второй срок нас и интересует. И если в этот срок квартира вам не будет передана. Вы имеете право потребовать выплату неустойки. Так как застройщик нарушив срок, не выполнил свое обязательство.
3. Цена ДДУ при покупке квартиры
Это сумма, которую дольщик уплачивает застройщику за строительство квартиры.
Цена ДДУ может быть внесена единовременно или согласно графику платежей. Но всегда, после даты регистрации вашего договора в Росреестре. Перечисление денег происходит только в безналичном порядке.
То есть схема проста и направленна на максимальную защиту покупателя:
- Подписали договор долевого участия;
- Сдали договор в Росреестр;
- Получили номер государственной регистрации;
- Перечислили денежные средства.
Куда зачисляются денежные средства дольщика уплаченные в счет цены Договора?
- Застройщику, если строительство осуществляется по прежним правилам.
- В банк, на счет-эскроу. Договор счета-эскроу заключается для хранения денег дольщика до завершения строительства. Цена по ДДУ будет перечислена банком только после получения застройщиком ввода объекта в эксплуатацию.
Если застройщиком вам предоставлена рассрочка платежей – внимательно изучите этот пункт ДДУ. Не увеличивается ли стоимость неоплаченной площади квартиры, в случае допущенной просрочки очередного платежа?
Договором может быть предусмотрен перерасчет оставшихся платежей, но по более высокой цене. Например, по цене, исходя из стоимости 1 кв.м на день оплаты. Застройщик преследует свои интересы. Но вы должны это понимать и правильно рассчитывать силы.
4. Гарантийный срок по ДДУ
Различают гарантийный срок на саму новостройку, то есть на такие элементы как, стены, фундамент, лестницы, всевозможные перегородки и крыша. Здесь гарантийный срок составляет 5 лет.
И гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование. Речь идет о таких инженерных системах дома, как газопровод и водопровод, а также электричество, канализационное и вентиляционное оборудование. Гарантийный срок здесь указывается не менее 3 лет.
Указанные гарантийные сроки исчисляются со дня подписания сторонами ДДУ акта приема – передачи квартиры.
Для справки.
Условия ДДУ, которые освобождают застройщика от ответственности за недостатки передаваемого объекта ничтожны.
5. Условие привлечение денежных средств дольщиков
Этих условий всего два и одно из них должно быть прописано.
- Если новостройка соответствует заданным критериям. И, следовательно, существует возможность заключения ДДУ без счета-эскроу. То привлекая деньги участников строительства на свой спец. счет, застройщик обязан произвести уплату взносов в компенсационный фонд.
- Если денежные средства привлекаются с использованием счетов-эскроу. То в ДДУ прописывается обязанность дольщика внести цену договора на такой счет. А также указываются сведения об уполномоченном банке – наименование, адрес, номер телефона и электронная почта.
Внимание!
Если вам нужна помощь Юриста в проверке условий договора долевого участия, в составлении договора уступки права требования (цессии). А также в написании претензий в адрес застройщика. Буду рада оказать вам онлайн – консультацию. Для получения консультации напишите мне в личные сообщения Вконтакте слово «Консультация».
6. Сведения об объектах социальной инфраструктуры
Это условие добавляется, только при использовании застройщиком привлеченных денежных средств для строительства или реконструкции объектов соц. инфраструктуры.
В таком случае, в ДДУ должен быть указан объект соц. инфраструктуры. Также размер затрат. Сведения о передаче этого объекта после завершения строительства органам государственной власти. Либо возникновение у дольщиков права общей долевой собственности на возводимый объект.
Для справки.
При заключении ДДУ при покупке квартиры с использованием счетов эскроу сведения об объектах соц. инфраструктуры не указываются.
Договор ДДУ на что обратить внимание 2021
В 2021 году все больше застройщиков перейдут на ДДУ с использованием эскроу-счетов. С одной стороны – денежные средства до окончания строительства в банке. И можно не беспокоится, что застройщик – банкрот, скроется с ними в неизвестном направлении.
С другой стороны – неизбежно удорожание квадратного метра. Так как застройщики вынуждены строить на заемные средства. Выплачивая при этом процент банку, к слову не маленький. И дополнительные расходы, конечно отразятся на стоимости квартир.
Какие существуют способы купить дешевле квартиру в новостройке, вы можете прочитать в этой статье.
Для справки.
Не только застройщик может оказаться банкротом, но и банк. Следует иметь в виду, что при отсутствии денежных средств у банка-банкрота, по страховке дольщику подлежит возмещению сумма до 10 млн. рублей. Однако разница свыше этой суммы может быть потеряна.
Ниже рассмотрим иные условия ДДУ при покупке квартиры на которые стоит обратить внимание при подписании.
Уступка права требования по ДДУ
Кто-то приобретает квартиру в новостройке с целью дальнейшей переуступки по более высокой цене. Других к переуступке прав приводят определенные обстоятельства. В любом случае это условие договора не нужно игнорировать.
Обратите внимание на возможные формулировки условий ДДУ.
«Уступка дольщиком прав требований по договору иному лицу допускается только после получения письменного согласия застройщика»
Этот пункт означает, что только после согласия застройщика, вы сможете уступить ваше право требования по ДДУ. И, следовательно, зарегистрировать договор цессии в Росреестре.
«Уступка дольщиком прав требований по договору иному лицу допускается до ввода дома в эксплуатацию, при обязательном уведомлении застройщика. Дольщик может уступить право требования по договору после ввода дома в эксплуатацию и до подписания акта приема-передачи квартиры только при письменном согласии застройщика.»
Здесь наиболее лояльная формулировка. Застройщика достаточно уведомить о переходе права требования. Но, обратите внимание. До ввода новостройки в эксплуатацию. Позже, также требуется согласие.
Согласие застройщика вы можете и не получить. Поэтому либо требуйте изменить условия. Либо имея намерение переуступить права по ДДУ, заранее изучайте такие условия.
Изменение цены ДДУ при покупке квартиры
В ДДУ вы встретите такой пункт — перерасчет цены договора. В каких случаях это может быть?
Например:
Изменение сроков передачи квартиры;
Корректировка площади квартиры;
Внесение изменений в проектную декларацию и оформленное соглашением сторон;
Внесение изменений в состав объекта по согласованию сторон.
Подробней рассмотрим условие про изменение площади квартиры.
Не всегда, а вернее всегда площадь построенной квартиры будет отличаться от проектируемой. Это зависит от многих факторов. Сейчас нас интересует позиция застройщика по этому поводу.
В некоторых случаях, в ДДУ будет указано о перерасчете стоимости вашей квартиры. В случае любых изменений площади. Это хорошо. Если вы получите квартиру меньшей площади, вам вернут деньги. Но если большей, наоборот, доплачивать застройщику придется вам.
В других случаях, в ДДУ может быть указано. Что перерасчет стоимости возможен. Но. При изменении площади квартиры более чем на 5%. Как в сторону увеличения, так и уменьшения. Тогда вам не придется доплачивать. Но и вы от застройщика не получите возмещение за уменьшенные метры. Так как 5% – это довольно большое отклонение и редко встречается на практике.
Будьте внимательны, и возможно выбирая из нескольких застройщиков, именно это условие может стать решающим в выборе.
Условия расторжения ДДУ
Часто застройщики вносят в договор долевого участия такое условие. Которым обязывают дольщика уплатить штраф при расторжении договора в размере от 5% до 10%.
Не стоит вестись на эти уловки. Вы можете потребовать исключить это условие из ДДУ. Если же застройщик отказывается, то просто имейте в виду. Что основания для расторжения договора возможны разные. И если ваше право требовать расторжение договора основано на законе, застройщик обязан произвести возврат денежных средств без удержания с вас неустойки либо иного штрафа.
Заключение
Теперь вы знаете не только что такое ДДУ при покупке квартиры. Но и на какие условия при подписании договора стоит обратить внимание.
Конечно, вопросы могут возникнуть не только по перечисленным условиям. Но и в дальнейшем. В процессе строительства. И при приемке долгожданной квартиры. Для решения подобных вопросов, вы всегда можете получить консультацию юриста.
На этом всё.
Если статья вам понравилась и оказалась полезной — поделитесь статьей в социальных сетях. Если остались вопросы — пишите в комментарии.
А я вам желаю приятных и выгодных покупок!
